Gestire un immobile italiano da non residente: locazione, cedolare secca, IMU
L'immobile italiano è quasi sempre l'ultimo legame che resta. Tenerlo è legittimo e spesso sensato, ma cambia natura: non è più la casa, è un cespite. E come tale va gestito, dichiarato e tassato — in Italia, anche da non residente.
1. Il principio: l'immobile si tassa dove si trova
I redditi degli immobili situati in Italia si considerano prodotti nel territorio dello Stato e sono imponibili in Italia anche quando il proprietario è fiscalmente residente altrove. È il criterio della territorialità, confermato da tutte le convenzioni contro le doppie imposizioni, che attribuiscono allo Stato in cui l'immobile è situato il potere di tassare i relativi redditi.
Il non residente presenta quindi la dichiarazione dei redditi in Italia per i soli redditi di fonte italiana. Lo stesso reddito andrà, di regola, dichiarato anche nello Stato di residenza, che eliminerà la doppia imposizione con il metodo previsto dalla convenzione: si veda la pagina sul credito d'imposta.
2. L'immobile locato
Il canone è reddito imponibile. Sono possibili due regimi.
- Tassazione ordinaria IRPEF, con il reddito che concorre alla base imponibile e sconta le aliquote progressive, oltre alle addizionali.
- Cedolare secca, imposta sostitutiva sul canone, con aliquota ordinaria del 21 per cento, ridotta al 10 per cento per i contratti a canone concordato nei comuni che ne ricorrono i presupposti. L'opzione è ammessa anche per il locatore non residente, e comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone e l'esenzione da imposta di registro e di bollo sul contratto.
La convenienza va calcolata: la cedolare è quasi sempre preferibile per chi ha altri redditi italiani, ma sottrae la possibilità di far valere oneri deducibili e detrazioni. Per le locazioni brevi e per l'attività svolta in forma imprenditoriale valgono regole ulteriori.
3. L'immobile tenuto a disposizione
Non produce canoni ma produce comunque reddito imponibile: la rendita catastale rivalutata, maggiorata secondo le regole previste per gli immobili a disposizione. In presenza di IMU, l'imposta sui redditi sul fabbricato non locato è di regola assorbita, ma il fabbricato va comunque indicato in dichiarazione.
4. L'IMU
Per il non residente l'immobile non è abitazione principale, e sconta quindi l'IMU ad aliquota ordinaria stabilita dal comune. Fa eccezione, per una sola unità immobiliare a uso abitativo non locata né data in comodato, la riduzione prevista per i soggetti non residenti titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia e iscritti all'AIRE: la misura è stata modificata più volte dalle leggi di bilancio e va verificata per l'anno di riferimento.
La TARI resta dovuta al comune secondo il regolamento locale, di norma in misura ridotta per gli immobili non occupati; anche qui la disciplina è comunale.
Le scadenze non si sospendono. IMU e dichiarazione dei redditi hanno termini che non tengono conto del fuso orario né della distanza. Chi non ha un domicilio digitale attivo, né un delegato in Italia, scopre l'omissione quando arriva l'atto — spesso anni dopo, con interessi e sanzioni. Si vedano le pagine su SPID, CIE e PEC e sulla procura consolare.
5. La gestione a distanza
- Un delegato o un amministratore. Per la gestione ordinaria — canoni, condominio, manutenzioni — serve qualcuno sul posto, con poteri definiti da una procura di contenuto adeguato.
- Un domicilio per le notifiche. Il non residente conserva un domicilio fiscale in Italia; eleggere un domicilio digitale o un domiciliatario evita che gli atti si considerino notificati senza essere stati letti.
- Il condominio. Le convocazioni e i riparti seguono le regole ordinarie: comunicare all'amministratore un recapito valido è nell'interesse del proprietario, perché le delibere si impugnano a termine breve.
6. La vendita futura
La plusvalenza da cessione di immobile è imponibile in Italia se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salve le esclusioni previste dalla legge. Trascorso quel termine, la cessione da parte di una persona fisica al di fuori dell'attività d'impresa non genera, di regola, materia imponibile in Italia. Lo Stato di residenza potrà però tassarla secondo la propria legge: la verifica va fatta su entrambi i lati prima di vendere.
- Artt. 23, comma 1, lett. a), 36-43 e 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
- Art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, per la cedolare secca.
- Art. 1, commi 738 e seguenti, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, per l'IMU; art. 1, comma 48, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, e successive modificazioni, per i pensionati residenti all'estero.
- Modello OCSE di convenzione contro le doppie imposizioni, art. 6.