L'IFI: l'imposta francese sul patrimonio immobiliare
La Francia non ha un'imposta generale sul patrimonio: dal 2018 il prelievo colpisce il solo patrimonio immobiliare. Per chi si trasferisce dall'Italia con una casa alle spalle è il capitolo che va capito subito, perché esiste una finestra di esenzione di cinque anni — e perché nel 2026 si è sfiorata una riforma che avrebbe cambiato tutto e che molte fonti danno per fatta.
1. Che cosa colpisce
L'imposta sul patrimonio immobiliare ha sostituito la vecchia imposta sulla ricchezza, che colpiva ogni bene. Oggi rientrano nella base imponibile i soli beni e diritti immobiliari: immobili posseduti direttamente, diritti reali su di essi, e le quote di società — anche non immobiliari — per la frazione del loro valore rappresentativa di immobili.
Restano fuori: conti correnti e depositi, titoli, fondi, polizze vita nella componente finanziaria, opere d'arte, oro, criptovalute, partecipazioni in quanto tali. È la differenza con l'IVIE e l'IVAFE italiane, che seguono una logica diversa e possono sovrapporsi: si veda IVIE e IVAFE.
Sono inoltre esenti gli immobili impiegati nell'attività professionale del contribuente, secondo condizioni stringenti.
2. Chi la paga, e su che cosa
- Il residente fiscale in Francia la paga sul patrimonio immobiliare mondiale, quindi anche sulla casa in Italia.
- Il non residente la paga sui soli immobili situati in Francia. Un italiano residente in Italia che possieda una casa francese di valore consistente può quindi esservi soggetto senza essersi mai trasferito.
La base è familiare, e con una particolarità: sono tassati insieme non solo i coniugi e i partner di un patto civile di solidarietà, ma anche i conviventi di fatto notori — a differenza di quanto avviene per l'imposta sul reddito, dove i conviventi sono nuclei separati. Due patrimoni che per l'imposta sul reddito non si toccano possono dunque sommarsi qui e superare insieme la soglia.
3. Soglia, scala, correttivi
Si è soggetti quando il patrimonio immobiliare netto imponibile supera 1.300.000 € al 1° gennaio. Superata la soglia, l'imposta si calcola con una scala progressiva che parte da 800.000 € e sale per scaglioni da mezzo punto percentuale fino a un punto e mezzo. Un correttivo attenua l'effetto soglia per i patrimoni di poco superiori al limite.
Tre elementi incidono in modo sostanziale sul risultato:
- Abbattimento del 30 per cento sull'abitazione principale. È il correttivo più rilevante e riguarda tutti.
- Deducibilità dei debiti contratti per l'acquisto, i lavori o le imposte relative ai beni imponibili. Esistono però regole antielusive severe sui prestiti fra familiari, sui finanziamenti con rimborso del capitale a scadenza e un limite alla deducibilità complessiva per i patrimoni molto elevati: il debito non è una leva libera.
- Tetto complessivo. La somma dell'imposta patrimoniale e delle imposte sul reddito dell'anno precedente non può eccedere una quota molto alta ma determinata del reddito: è la valvola che protegge chi ha molto patrimonio e poco reddito, tipicamente il pensionato proprietario.
Non c'è un modulo separato: si dichiara insieme al reddito.
4. La finestra di cinque anni per chi arriva
È il punto che interessa direttamente chi legge questo sito. Chi si stabilisce in Francia senza esservi stato domiciliato fiscalmente nei cinque anni civili precedenti è soggetto all'imposta solo sugli immobili situati in Francia, fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello dell'installazione. Per tutto quel periodo la casa in Italia — e qualunque altro immobile estero, senza limiti di numero o di valore — resta fuori dalla base imponibile.
Il beneficio non richiede alcuna condizione di lavoro: non è riservato a chi viene assunto, e spetta anche al coniuge senza attività e a chi si trasferisce da pensionato. È autonomo rispetto al regime degli impatriati, che riguarda il reddito e ha condizioni proprie.
Le due finestre non hanno la stessa durata, ed è una trappola di calendario. Il regime degli impatriati sul reddito dura fino all'ottavo anno; l'esenzione sul patrimonio immobiliare estero si chiude al quinto. Chi ha impostato il proprio bilancio sull'orizzonte degli otto anni si trova al sesto con l'intero patrimonio immobiliare mondiale nella base imponibile francese, e la casa italiana che entra improvvisamente nel conteggio può da sola far superare la soglia. La data va messa in calendario il giorno dell'arrivo.
5. La riforma del 2026 che non c'è stata
L'«imposta sulla fortuna improduttiva» non esiste. Nel corso dell'esame del bilancio per il 2026 l'Assemblea nazionale aveva votato, il 31 ottobre 2025, la trasformazione dell'imposta sul patrimonio immobiliare in un tributo esteso ai beni ritenuti poco o per nulla produttivi — fra cui liquidità, alcune polizze vita, oro e criptovalute. Il Senato ne aveva approvato una versione diversa a fine novembre. Il testo non è entrato nella legge definitiva, adottata il 2 febbraio 2026 e promulgata il 19 febbraio: la riforma è stata abbandonata e non ha mai avuto vigore.
L'imposta sul patrimonio immobiliare resta dunque immutata per il 2026 — stessa base, stessa soglia, stessa scala, stessi correttivi. Molte fonti pubblicate fra novembre e gennaio la descrivono come riformata, perché scritte mentre il testo era ancora in discussione e mai aggiornate. Chi ha liquidità, oro o criptovalute e teme di esservi entrato: non vi è entrato.
La cautela resta d'obbligo per il futuro. L'ampliamento della base è tornato in discussione più volte negli ultimi anni ed è probabile che vi torni: chi costruisce una posizione patrimoniale in Francia farebbe bene a non darne per scontata la stabilità nel lungo periodo.
6. Che cosa fare, in pratica
- Al momento del trasferimento, datare la fine della finestra — 31 dicembre del quinto anno successivo — e verificare per tempo se al sesto anno il patrimonio immobiliare complessivo supererà la soglia.
- Valutare la posizione dell'immobile italiano prima che la finestra si chiuda: mantenerlo, cederlo o riorganizzarne la titolarità sono decisioni con conseguenze anche in Italia, e non si improvvisano a dicembre del quinto anno.
- Ricordare che l'imposta è dovuta sulla situazione al 1° gennaio: ciò che accade nel corso dell'anno rileva per l'anno successivo.
- Se si convive senza matrimonio né unione civile, considerare che i due patrimoni si sommano ai fini di questa imposta, anche se restano separati per l'imposta sul reddito.
- Code général des impôts, artt. 964 e seguenti, per ambito soggettivo, esenzione quinquennale dei beni esteri dei nuovi residenti, base imponibile, abbattimento sull'abitazione principale, deducibilità dei debiti e tetto.
- Loi de finances pour 2026, adottata il 2 febbraio 2026 e promulgata il 19 febbraio 2026, che mantiene invariata l'imposta sul patrimonio immobiliare.
- Lavori parlamentari sul progetto di legge di bilancio per il 2026, per l'emendamento sull'imposta sulla fortuna improduttiva votato il 31 ottobre 2025 e non confluito nel testo definitivo.
- Convenzione Italia-Francia contro le doppie imposizioni, per gli immobili situati nell'altro Stato.