Africa

Sharm e Hurghada: la comunità italiana

Ultimo controllo dei dati: agosto 2026

Sharm el-Sheikh e Hurghada ospitano da vent'anni una presenza italiana stabile, fatta di operatori turistici, sub, ristoratori e pensionati che svernano. È anche il luogo in cui gli italiani hanno perso più denaro in acquisti immobiliari all'estero, e quasi sempre per lo stesso motivo: un contratto non registrato non trasferisce la proprietà. Questa pagina mette al centro quello, perché è il rischio concreto.

1. L'immobile: dove si sbaglia

‼️ Il contratto e il titolo sono due cose diverse. In Egitto la vendita immobiliare produce effetti pieni verso i terzi solo con la registrazione presso il registro immobiliare. Moltissime compravendite nelle località del Mar Rosso si concludono con scritture private non registrate, talvolta a catena — il venditore a sua volta non registrato — o su immobili non ancora ultimati. Il risultato è che l'acquirente possiede un contratto opponibile al solo venditore, non un titolo: e se il costruttore fallisce, se lo stesso immobile è venduto due volte o se il terreno ha un vizio, non ha in mano quasi nulla. Prima di versare un acconto vanno verificati il titolo del venditore, la registrabilità dell'immobile e la regolarità edilizia, con un legale egiziano indipendente sia dal venditore sia dall'agenzia.

La proprietà immobiliare degli stranieri è regolata dalla legge n. 230 del 1996, che poneva limiti al numero di immobili (non più di due) e alla superficie (fino a quattromila metri quadrati ciascuno). Le riforme intervenute nel 2023-2024 hanno allentato quei limiti in diversi casi, per attrarre investimenti: la disciplina applicabile va verificata alla data dell'acquisto, perché è in movimento.
‼️ Il Sinai — dove si trova Sharm el-Sheikh — ha una disciplina propria, legata al suo statuto strategico: la proprietà straniera vi è ammessa ma soggetta a regolamentazione e approvazioni specifiche, e storicamente vi si è fatto largo uso di diritti di godimento a termine anziché di proprietà piena. È la differenza principale rispetto a Hurghada, che si trova sulla sponda africana e non nel Sinai. Chi compra a Sharm deve chiarire con esattezza quale diritto sta acquistando.

2. Il quadro con l'Italia

Convenzione contro le doppie imposizioni firmata a Roma il 7 maggio 1979, ratificata con legge 25 maggio 1981, n. 387, in vigore dal 28 aprile 1982. Come per tutte le convenzioni di quell'epoca, le disposizioni su pensioni private e funzioni pubbliche vanno lette sul testo prima di trasferirsi: si veda dove si tassa la pensione italiana.
L'Egitto non figura nell'elenco del D.M. 4 maggio 1999: non opera l'inversione dell'onere della prova.
Non esiste convenzione di sicurezza sociale fra Italia ed Egitto, che non compare nell'elenco degli Stati extra UE convenzionati tenuto dall'INPS: nessuna totalizzazione.

3. Soggiorno e lavoro

L'ingresso turistico è semplice, ma vivere stabilmente con visti turistici rinnovati non è una posizione regolare: è una prassi diffusa nella comunità e va abbandonata, perché espone a sanzioni e complica ogni pratica successiva, dall'acquisto immobiliare all'apertura di un conto.
Il soggiorno di lungo periodo si fonda su lavoro, attività d'impresa o proprietà immobiliare: negli ultimi anni sono stati introdotti titoli di soggiorno legati all'investimento immobiliare, con soglie da verificare perché modificate più volte.
Il lavoro alle dipendenze richiede permesso, e diverse attività — fra cui alcune del settore turistico — sono riservate o contingentate a favore dei cittadini egiziani. Chi apre un esercizio deve strutturare l'attività con assistenza locale e non per interposta persona.

4. Vivere sul Mar Rosso

Il costo della vita è basso, e la svalutazione della valuta egiziana degli ultimi anni ha aumentato il potere d'acquisto di chi percepisce euro. Il rovescio: chi ha risparmi in valuta locale li ha visti erodere, e chi guadagna in valuta locale con impegni in euro è esposto.
La sanità locale copre l'ordinario e la medicina iperbarica — per ovvie ragioni è di buon livello; per la patologia complessa il riferimento è Il Cairo o l'Europa. La polizza deve includere l'evacuazione sanitaria.
L'acqua e l'energia dipendono da impianti locali: le interruzioni sono parte della vita quotidiana e i complessi residenziali si dotano di sistemi propri, con costi condominiali che vanno verificati prima dell'acquisto.
La stagionalità del turismo determina il mercato del lavoro e i redditi degli esercizi: un'attività va valutata sui dodici mesi, non sull'alta stagione.
La comunità italiana è ampia e organizzata: è la ragione principale della scelta e, come sempre, il rischio principale per l'integrazione.

5. Il saldo netto

Conviene a chi lavora nel turismo o nella subacquea e conosce il settore; a pensionati che svernano mantenendo una posizione regolare; a chi ha reddito in euro e spesa in valuta locale.

Non conviene a chi compra casa senza verificare titolo e registrazione — è il rischio numero uno; a chi vive stabilmente con visti turistici; a chi ha bisogno di assistenza sanitaria complessa; e a chi investe in un'attività stagionale senza aver fatto i conti sull'anno intero.

Fonti.

Legge egiziana n. 230 del 1996 sulla proprietà immobiliare degli stranieri, con i limiti al numero di immobili e alla superficie, e successive riforme del 2023-2024 che li hanno allentati in diversi casi; disciplina specifica applicabile al Sinai, con regolamentazione e approvazioni proprie.
Necessità della registrazione presso il registro immobiliare egiziano ai fini dell'opponibilità del trasferimento.
Convenzione fra Italia ed Egitto per evitare le doppie imposizioni, fatta a Roma il 7 maggio 1979, ratificata con legge 25 maggio 1981, n. 387, in vigore dal 28 aprile 1982.
D.M. 4 maggio 1999, il cui elenco non comprende l'Egitto; INPS, elenco degli Stati extra UE convenzionati con l'Italia, che non lo comprende.
Per titoli di soggiorno legati all'investimento immobiliare e per le attività riservate ai cittadini egiziani: autorità egiziane competenti.