Europa non UE

Comprare casa in Albania

Ultimo controllo dei dati: agosto 2026

Comprare un appartamento in Albania è possibile, relativamente semplice e ancora molto meno caro che in Italia. Comprare terra è un'altra cosa, e verificare che chi vende sia davvero proprietario è la parte in cui si concentrano tutti i problemi. Trent'anni di espropri, restituzioni, costruzioni informali e catasti sovrapposti hanno lasciato un sistema in cui il titolo va accertato, non presunto.

1. Che cosa può comprare uno straniero

La distinzione fondamentale del diritto albanese è fra fabbricati e terreni:

• I fabbricati — appartamenti, case, ville, unità commerciali — sono acquistabili liberamente dallo straniero persona fisica, in piena proprietà, intestati al proprio nome, con diritto di vendere, locare, ipotecare e trasmettere in successione.
• I terreni sono soggetti a limiti. Il terreno agricolo non è acquistabile dallo straniero persona fisica; il terreno edificabile è soggetto a condizioni di legge legate all'investimento. La via ordinariamente seguita è l'acquisto tramite una società di diritto albanese, che può essere proprietaria del terreno.

La conseguenza pratica: chi compra un appartamento in un condominio non incontra ostacoli; chi vuole una villa con giardino, un terreno in collina o un lotto sul mare deve affrontare la questione della terra, e va impostata prima di firmare qualunque preliminare.

2. Il vero rischio: il titolo

Prima di firmare vanno acquisiti e letti, con un legale indipendente dal venditore e dall'agenzia:

1. il certificato di proprietà aggiornato rilasciato dall'agenzia statale del catasto, con la mappa e la planimetria;
2. la storia del titolo: come il venditore è diventato proprietario, e se a monte c'è una restituzione, una privatizzazione o una legalizzazione;
3. l'assenza di ipoteche, sequestri e cause pendenti;
4. per l'immobile nuovo, il permesso di costruire e il collaudo, e la verifica che l'edificio non sia stato realizzato in difformità o in area vincolata;
5. per l'immobile in costruzione, lo stato del cantiere e le garanzie del costruttore: gli acconti su carta sono il modo più comune di perdere denaro.

3. Come si compra

L'atto si stipula davanti a un notaio ed è seguito dall'iscrizione nel registro immobiliare, che è ciò che rende il diritto opponibile: fino all'iscrizione l'acquirente non è tutelato verso i terzi. Servono codice fiscale albanese, documento e — nella pratica bancaria — un conto locale per la tracciabilità del pagamento.

Sui costi: onorario notarile, tariffe di registrazione, provvigione di agenzia. In caso di rivendita il venditore sconta un'imposta sulla plusvalenza immobiliare; l'acquirente sopporta le imposte di trasferimento locali. Il possesso comporta imposte immobiliari comunali di importo modesto, calcolate su valori di riferimento.

Pagare in contanti è da evitare. Oltre al rischio in sé, un pagamento non tracciato rende impossibile dimostrare la provenienza dei fondi in caso di rivendita o di trasferimento del ricavato, e crea un problema in Italia.

4. Il capitolo italiano

• L'immobile albanese di un residente in Italia va indicato nel quadro RW e sconta l'IVIE. Anche il conto albanese va monitorato.
• Chi è residente in Albania e iscritto AIRE non deve il monitoraggio sull'immobile albanese, ma resta soggetto in Italia per i beni italiani.
• I canoni di locazione percepiti da un residente italiano su un immobile albanese vanno dichiarati in Italia, con credito per l'imposta albanese nei limiti convenzionali: si veda il credito d'imposta per i redditi esteri.
• La successione su un immobile albanese segue le regole del regolamento europeo per la legge applicabile quando la successione è aperta in uno Stato membro, ma la trascrizione avviene secondo il diritto albanese: si veda le successioni internazionali.

5. Dove si compra, e a quali condizioni

• Tirana. Mercato più liquido e più professionale, con prezzi cresciuti molto nel centro. È l'unico luogo in cui rivendere non è un problema.
• Costa (Durazzo, Valona, Saranda, Riviera). Forte speculazione edilizia, offerta rivolta agli stranieri, qualità costruttiva molto variabile, stagionalità estrema: fuori stagione interi complessi sono vuoti e i servizi chiudono. Verificare l'allacciamento idrico ed elettrico, che sulla Riviera non è scontato.
• Nord e interno. Prezzi bassissimi e mercato quasi inesistente: si compra per viverci, non per rivendere.

Una regola pratica che vale ovunque, ma qui più che altrove: affittare per almeno una stagione prima di comprare. Il divario fra il posto in luglio e il posto in gennaio è, sulla costa albanese, il più ampio d'Europa.