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Comprare casa in Portogallo

Ultimo controllo dei dati: agosto 2026

Comprare in Portogallo è procedimentalmente semplice e non pone restrizioni agli stranieri. Le difficoltà sono altrove: nella fiscalità dell'acquisto, nella verifica urbanistica del bene e nel fatto che il golden visa immobiliare — la ragione per cui molti compravano — non c'è più.

1. Nessuna restrizione, ma il NIF viene prima

Il cittadino dell'Unione acquista alle stesse condizioni di un portoghese. Serve però il NIF, il numero di identificazione fiscale: senza, non si firma nulla e non si apre un conto. È il primo adempimento, prima ancora di cercare l'immobile.

2. Le tre imposte dell'acquisto

• IMT — imposta sui trasferimenti onerosi, dovuta all'atto, con aliquote progressive che variano secondo il valore e la destinazione: prima abitazione, seconda casa, terreno. È la voce più pesante e va calcolata prima di formulare un'offerta.
• Imposto do Selo — imposta di bollo sull'atto, in misura proporzionale.
• IMI — imposta municipale annuale sul possesso, commisurata al valore patrimoniale tributario, con aliquota deliberata dal comune. Per i patrimoni immobiliari oltre una certa soglia si aggiunge l'AIMI.

Aliquote e scaglioni sono rivisti con la legge di bilancio annuale: vanno verificati alla data dell'operazione. Il quadro d'insieme è nella pagina sul fisco portoghese per i residenti.

3. Il golden visa immobiliare non esiste più

4. Le verifiche prima di firmare

1. Caderneta predial e certidão permanente del registro immobiliare: identificano il bene, il proprietario e le iscrizioni pregiudizievoli.
2. Licença de utilização: l'abitabilità. La sua assenza, frequente nei fabbricati storici e rurali, blocca la rivendita e l'accesso al credito.
3. Conformità urbanistica fra lo stato di fatto e i titoli edilizi: le difformità sono comuni e la loro regolarizzazione è onerosa.
4. Certificato energetico, obbligatorio per la vendita.
5. Debiti condominiali e IMI arretrata.

5. La sequenza dell'operazione

Si articola di norma in due momenti: il contrato de promessa de compra e venda, con versamento di una caparra e disciplina delle conseguenze dell'inadempimento; e l'escritura, l'atto definitivo, seguito dalla registrazione. Fra i due passa il tempo necessario a perfezionare il finanziamento e le verifiche.

Farsi assistere da un avvocato indipendente dall'agenzia è la raccomandazione standard e vale la spesa: l'agente immobiliare rappresenta il venditore, non chi compra.

6. Il finanziamento

Le banche portoghesi finanziano i non residenti con percentuali di copertura inferiori rispetto ai residenti, e richiedono documentazione reddituale tradotta. Il tasso e le condizioni variano sensibilmente fra istituti: vale la pena confrontarli, e considerare che l'apertura del conto è un ostacolo a sé, trattato nella pagina aprire un conto corrente all'estero.

7. Se si resta residenti in Italia

Chi compra prima di trasferirsi, o senza trasferirsi affatto, resta residente fiscale in Italia e deve quindi:

• dichiarare l'immobile nel quadro RW;
• versare l'IVIE, con credito per l'imposta patrimoniale portoghese assolta;
• dichiarare in Italia gli eventuali redditi da locazione, con il credito d'imposta per quanto pagato in Portogallo.

È la configurazione più comune e la più trascurata: l'acquisto all'estero non sposta la residenza, e l'immobile estero di un residente italiano è pienamente visibile e pienamente tassabile.