Nord America

Comprare casa negli Stati Uniti da straniero

Ultimo controllo dei dati: agosto 2026

Comprare un immobile negli Stati Uniti è aperto agli stranieri: non serve un visto, non serve la residenza, non c'è alcuna autorizzazione da chiedere. Le difficoltà stanno altrove — nel mutuo, che senza storia creditizia americana costa molto di più; nel costo annuo di mantenimento, che in alcuni Stati supera quello di gestione di una casa italiana di parecchie volte; e in due imposte, una sulla vendita e una sulla successione, che chi compra senza saperlo scopre nel momento peggiore.

1. Nessun divieto, ma qualche eccezione recente

A livello federale non esistono limiti all'acquisto di immobili da parte di stranieri. Negli ultimi anni diversi Stati hanno introdotto restrizioni, che però riguardano quasi sempre i terreni agricoli, la prossimità a installazioni militari e i cittadini di Paesi specificamente individuati come sensibili: gli italiani non vi rientrano. Chi acquista terreni, e non un'abitazione, verifichi comunque la disciplina dello Stato: è materia in movimento.

2. Il mutuo: la storia creditizia che non c'è

Il problema non è la nazionalità, è l'assenza di credit score. Le banche valutano il richiedente su una storia di pagamenti americana che chi arriva non ha e che non si importa dall'Italia. Le vie praticabili:

• Mutuo per cittadini stranieri: prodotto specifico, con anticipo che parte in genere da un quarto del prezzo e sale, tasso più alto e istruttoria basata su documentazione reddituale estera tradotta. È la via di chi compra restando residente in Italia.
• Mutuo con identificativo fiscale: per chi vive negli Stati Uniti senza numero di sicurezza sociale, offerto da istituti locali e cooperative di credito, di norma non dalle grandi banche.
• Attendere. Dodici-diciotto mesi di carta di credito garantita, utenze e affitto pagati puntualmente costruiscono un punteggio sufficiente a cambiare completamente le condizioni. Per chi si è appena trasferito, affittare per un anno non è tempo perso: è la costruzione del merito creditizio che rende il mutuo accessibile.

3. Quanto costa tenerla, che è la voce che stupisce

• Imposta immobiliare annuale. È locale, si calcola sul valore accertato e finanzia in gran parte la scuola pubblica. Varia enormemente: in alcuni Stati è una frazione modesta del valore, in altri supera stabilmente il 2% l'anno. Su una casa da mezzo milione di dollari la differenza fra due Stati può essere di oltre diecimila dollari l'anno — più di quanto pesi la differenza di prezzo d'acquisto. È anche il motivo per cui gli Stati senza imposta sul reddito non sono automaticamente più economici.
• Assicurazione. In Florida, in California e lungo la costa del Golfo il mercato è in tensione da anni: premi in forte aumento, compagnie che si ritirano da interi territori, coperture contro uragano e alluvione da acquistare a parte. Il preventivo assicurativo va chiesto prima di firmare la proposta d'acquisto, non dopo: in alcune zone è il fattore che decide se l'operazione sta in piedi.
• Oneri condominiali e contributi delle associazioni di proprietari, che nei complessi con servizi sono cifre mensili importanti e possono deliberare contributi straordinari obbligatori.
• Costi di chiusura: assicurazione sul titolo di proprietà, deposito fiduciario, perizia, diritti. Sono una percentuale non trascurabile del prezzo, e la ripartizione fra le parti dipende dalla prassi locale.

4. Se si affitta: l'opzione che dimezza l'imposta

5. Quando si vende: la trattenuta del 15%

Alla vendita da parte di uno straniero l'acquirente è tenuto a trattenere e versare al fisco federale una quota del prezzo lordo, non della plusvalenza:

• 15% in via ordinaria;
• 10% se il prezzo è compreso fra 300.001 e 1.000.000 di dollari e l'acquirente destina l'immobile a propria abitazione;
• nessuna trattenuta se il prezzo non supera 300.000 dollari e l'acquirente lo destina a propria abitazione.

La trattenuta è quasi sempre superiore all'imposta realmente dovuta, e la differenza si recupera con la dichiarazione l'anno successivo — cioè con molti mesi di ritardo. Chi vuole evitare l'immobilizzo può chiedere prima del rogito un certificato che riduca o azzeri la trattenuta, allegando il calcolo dell'imposta effettiva. È una pratica che va avviata con largo anticipo rispetto alla data di chiusura.

6. L'imposta di successione, e la buona notizia della convenzione del 1955

C'è però un fatto che quasi nessuna guida italiana riporta: fra Italia e Stati Uniti esiste una convenzione in materia di imposte di successione, firmata il 30 marzo 1955, e l'Italia figura nell'elenco — pubblicato dall'amministrazione fiscale statunitense nelle istruzioni al modulo dichiarativo per i non residenti — dei Paesi la cui convenzione consente di applicare la disposizione che accorda al non residente un credito d'imposta proporzionale: non i 13.000 dollari di credito ordinario, ma la quota del credito pieno del residente corrispondente al rapporto fra i beni situati negli Stati Uniti e il patrimonio mondiale del defunto. Per un patrimonio prevalentemente italiano con un solo immobile americano, il beneficio è sostanziale — e va richiesto, allegando il rendiconto del patrimonio mondiale. Nessuno lo applica d'ufficio.

Sulle strutture interposte — società, trust — la valutazione è tecnica e va fatta caso per caso: la soluzione che risolve il problema successorio può crearne uno sulla vendita o sull'imposta immobiliare locale. Si veda le successioni internazionali e trust e holding per espatriati.

7. Il lato italiano

Il residente fiscale italiano che possiede un immobile negli Stati Uniti lo indica nel quadro RW e paga l'IVIE, dalla quale si detrae l'imposta patrimoniale pagata all'estero — e l'imposta immobiliare locale statunitense è, nella prassi, ammessa in detrazione. I canoni percepiti vanno dichiarati anche in Italia, con il credito per l'imposta pagata negli Stati Uniti. Sull'immobile lasciato in Italia da chi si trasferisce, si veda gestire un immobile italiano da non residente.